Avant d’évoquer les grandes lignes du marché de l’immobilier en France en 2023. Voici quelques données concernant le secteur en 2022.
En 2022 le marché immobilier neuf ou ancien fut plutôt dynamique.
2022 a été une année de stagnation, voire de baisse pour l’immobilier francilien (+ 1.5 % sur un an, contre + 6.4 % en 2021). Les analystes rapportent un recul du nombre de candidats à l’achat, en raison de la difficulté d’obtenir un prêt. En province, l’évolution a été beaucoup plus positive (+6.4%), avec de gros contrastes entre régions. La demande pour les petits espaces est restée forte dans les métropoles. Lille, Marseille et Nice ont vu des hausses de +6 à 7%. Bordeaux, Montpellier, Nantes, Strasbourg et Toulouse ont connu des hausses plus modestes (+1 à 2%).
Au plan national, le marché neuf et ancien est resté soutenu par une forte demande et une raréfaction des biens disponibles.
2021 avait marqué le retour de l’inflation, 2022 a confirmé la tendance. La France est passée de 0.5% en 2020 à 1.6% en 2021, puis 5.6% à la fin de 2022. Cette soudaine hausse de l’inflation est en grande partie due au contexte économique international post-pandémie de Covid.
En 2022, le marché immobilier neuf et ancien français est reste alimenté par des fondamentaux solides, malgré le contexte économique chahuté. Les volumes de vente ont légèrement baissé, mais sont restés historiquement hauts. Les prix ont stagné dans certaines zones et augmenté dans d’autres.
En 2023 le marché immobilier neuf et ancien se crispe.
En 2023 le marché immobilier est tendu sur tout le territoire français.
L’activité, qui était florissante depuis huit ans, a brutalement ralenti.
Ce retournement de marché s’explique par l’augmentation forte et rapide des taux d’intérêt. Sous l’impulsion de la Banque centrale européenne qui cherche ainsi, depuis le début de la guerre en Ukraine, à lutter contre une inflation galopante. Le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance) est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai, selon l’Observatoire crédit logement CSA. Réduisant considérablement la capacité d’emprunt des ménages.
Les notaires chiffrent à 995 000 le nombre de transactions dans l’immobilier ancien en cumul sur les douze derniers mois. Soit un repli très net de 16,6% sur un an. La contraction du marché s’est accentuée progressivement : -3% à fin juillet 2022, -6% en janvier 2023, pour passer sous les -10% depuis avril 2023. L’année 2023 devrait se terminer aux alentours de 900 000 ventes (1,1 million en 2022).
La hausse des taux d’intérêt, conjuguée à l’inflation, pèse lourdement sur la capacité d’achat immobilier. » Par rapport à juillet 2022, les ménages subissent une baisse de solvabilité de l’ordre de – 18,4 %« . En six mois, entre janvier et juin, les Français auraient perdu en moyenne l’équivalent de 5 mètres carrés dans les vingt plus grandes villes de France.
Dans ce contexte, avec un taux d’effort qui dépasse les 35 % et une durée de rentabilité plus longue, il est devenu compliqué de décrocher un crédit immobilier.
Les 18-34 fortement motivés par l’achat dans le neuf ou l’ancien sont tout à fait conscients des contraintes qui pèsent sur leurs épaules et sont prêts à faire des efforts (notamment les plus jeunes d’entre eux) pour concrétiser leur projet d’acquisition immobilière. Nombreux sont ceux qui se disent résolus à trouver des compromis. À commencer par acheter plus petit (24 % des interrogés) ou à revoir l’emplacement du bien. Ainsi, 38 % des Franciliens sont résolus à acheter même s’ils doivent changer de ville, voire de région.
Pour aider les primos-accédants le Prêt à Taux Zéro(PTZ) est prolongé jusqu’à fin 2027.
En 2024, restons optimistes
Fin 2023, on assiste à une stabilisation des taux d’intérêt. La BCE ayant décidé un statu quo lors de sa dernière réunion d’octobre.
L’inflation ralentit mais les taux directeurs ne devraient pas baisser pendant plusieurs mois. Les banques semblent plus souples cette fin d’année. Elles recommencent à prêter pour financer des projets, le crédit étant redevenu rentable. Pour les prochains mois, la référence devrait se situer autour de 4,50% maximum sur 25 ans.
Dans l’ancien, Le marché immobilier devrait baisser en 2024. Bon nombre de vendeurs sont désormais plus ouverts aux négociations, car pressés par le temps pour financer d’autres projets ou se séparer d’une passoire thermique qui ne répond plus aux normes environnementales. Avec une décote moyenne de 15%, les passoires thermiques sont plus accessibles que les logements bien isolés, ce qui permet de compenser la hausse du coût du crédit. Certaines banques accordent même des remises de taux aux emprunteurs qui acquièrent et s’engagent à rénover un bien énergivore.
L’année 2024 pourrait donc bien être un tournant pour le secteur immobilier dans le neuf et l’ancien. Selon de nombreux experts, les acteurs du marché feront preuve de prudence et les acheteurs potentiels évalueront soigneusement leur position avant de s’engager dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien.
Auteur : Claire Pélissier
Date de publication : 8 décembre 2023
